Giá cao ngất ngưởng, căn hộ TP.HCM không còn dành cho người thu nhập trung bình
Thị trường tràn ngập căn hộ đắt tiền
"Hơn 1.000 căn giai đoạn 1 đã bán hết. Hiện các đại lý đang bán sản phẩm của giai đoạn tiếp theo với giá dự kiến từ 120 triệu/m2. So với các dự án khác trong khu vực thì mức giá này rất cạnh tranh", T, nhân viên môi giới bán căn hộ tại một dự án ở phường An Phú, TP.HCM, cho biết.
Mặc dù dự án chỉ mới hoàn thành vài tầng đầu tiên nhưng người môi giới tin rằng dự án sẽ mang lại lợi nhuận cao sau khi hoàn thành với lợi suất cho thuê hàng năm là 6,5–7%.
Cũng tại phường An Phú, một dự án chung cư khác trên đường Mai Chí Thọ cũng đang bước vào giai đoạn mở bán tiếp theo. Chỉ có 500 chiếc được tung ra thị trường. Một nhà môi giới cho biết đây là cơ hội đầu tư "không dành cho số đông. "
Ở các giai đoạn trước, giá căn hộ tại dự án này dao động từ 160–210 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, căn hộ một phòng ngủ rộng gần 60m2 được rao bán khoảng 10 tỷ đồng.
Sau khối cao tầng đầu tiên, hơn 800 căn hộ trong giai đoạn cao tầng tiếp theo của khu đô thị rộng 110 ha tại phường An Phú hiện đang được mở bán. Giá đã tăng 30 phần trăm.
Tùy vị trí và diện tích, giá dao động từ 180-300 triệu/m2. Đáng chú ý, dự án còn cung cấp các căn penthouse song lập có giá từ 45-62 tỷ đồng mỗi căn.
Tại phường Hiệp Bình, chủ đầu tư khu đô thị rộng 198 ha sắp tung ra khu cao tầng đầu tiên với giá dao động từ 120-150 triệu đồng/m2. Căn hộ 1 phòng ngủ rộng 60m2 có giá hơn 7 tỷ đồng. Căn hộ Penthouse rộng hơn 200 m2 có giá khoảng 16 tỷ đồng.
Tại trung tâm TP.HCM, một dự án chung cư cao cấp cũng đang xả hàng tồn kho còn lại, giá từ 230-250 triệu/m2. Với 10 tỷ đồng, người mua chỉ có thể mua được căn hộ một phòng ngủ rộng khoảng 70m2. Trong khi đó, căn penthouse ở đây có giá lên tới 90 tỷ đồng mỗi căn.
Người có thu nhập trung bình 'bị bỏ rơi '
Theo các hãng nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM trong Quý 3/2025 chủ yếu là sản phẩm cao cấp, tập trung chủ yếu ở khu vực TP.HCM cũ. Giá niêm yết đạt mức cao nhất trong hai năm qua.
So với cùng kỳ năm 2023, giá căn hộ mới tại khu vực Quận 1 cũ tăng 39% và tại khu vực Thành phố Thủ Đức cũ tăng 40,3%. Sau khi mở rộng hành chính, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM mới (bao gồm các tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu) xấp xỉ 100 triệu đồng/m2.
Kể từ đầu năm đến nay, giá trung bình căn hộ mới tại TP.HCM liên tục tăng, từ 94 triệu đồng/m2 trong Quý 1 lên 95 triệu đồng/m2 trong Quý 2 và hiện đạt 99 triệu đồng/m2.
Mặc dù giá tăng nhưng sự quan tâm của người mua được phân chia rõ rệt theo khu vực. So với cùng kỳ năm 2023, số lượng người mua tìm kiếm căn hộ mới ở TP.HCM giảm 1%, trong khi nhu cầu từ người mua phía Bắc tăng 28%.
Báo cáo gần đây của One Mount Group cho thấy giá căn hộ trung bình ở TP.HCM cũ đã lên tới 100 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Ở những dự án mới chào bán, giá dao động từ 108-131 triệu đồng/m2.
Sau khi sáp nhập, TP.HCM chứng kiến nguồn cung tăng đáng kể với 5.500 căn mới được tung ra thị trường, trong đó hơn 60% đến từ Bình Dương. Giá cả rất đa dạng, từ 30-200 triệu/m2; phân khúc trung cấp chủ yếu tập trung ở Bình Dương.
Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Hiểu biết Khách hàng tại One Mount Group, cho biết mặc dù giá vẫn ở mức cao nhưng nguồn cung phục hồi, xu hướng đầu tư dài hạn và thủ tục pháp lý được cải thiện sẽ là động lực chính giúp thị trường bất động sản TP.HCM phát triển mạnh trong giai đoạn 2026–2027.
Với mức giá hiện tại, theo ông Tiến, những hộ gia đình có thu nhập khá (200 triệu đến 1,3 tỷ đồng/năm) cần khoảng 10 năm làm việc để mua được một căn hộ tiêu chuẩn rộng 70 m2. Hầu hết người có thu nhập trung bình (dưới 200 triệu đồng/năm) gần như không mua được nhà; nếu họ cố gắng tiết kiệm thì sẽ mất khoảng 35 năm.
Theo ông Nguyễn Văn Cường, một nhà môi giới giàu kinh nghiệm, có những thời điểm giá căn hộ TP.HCM ngang bằng hoặc vượt giá nhà liền kề. Cụ thể, trong giai đoạn 2007-2008, căn hộ tăng vọt, một số dự án ở trung tâm TP.HCM và Khu đô thị Phú Mỹ Hưng có giá từ 2.000-3.000 USD/m2, ngang bằng hoặc cao hơn nhiều nhà phố trong khu dân cư hiện hữu.
Sau khủng hoảng 2011-2013, từ năm 2015-2018, căn hộ ở Quận 1, 2 và 7 có giá 70-120 triệu đồng/m2, trong khi nhà phố ở khu vực ngoại thành trong bán kính 5 km dao động từ 60-80 triệu đồng/m2.
Trước khi thị trường căn hộ nóng lên trở lại từ năm 2024, giai đoạn 2020-2023 chứng kiến giá sơ cấp tại một số dự án cao cấp vượt 12.000 USD/m2, tương đương khoảng 250 triệu đồng/m2.
Anh Phương
